Vor einem Jahr führte die Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ die umfangreichste Mieterbefragung ihrer Geschichte durch. Dank der regen Teilnahme weiß die Genossenschaft nun noch besser, was ihren Mieterinnen und Mietern an der derzeitigen Wohnsituation gefällt, vor allem aber auch, was es noch zu verbessern gibt.
„Mit großem Engagement sind alle Kollegen in die Aufbereitung der Ergebnisse gestartet und haben diese im Rahmen unserer Workshops gründlich analysiert und schließlich detailliert bearbeitet. Aus wirtschaftlichen Gründen mussten wir hierbei natürlich priorisieren. Nicht alle Maßnahmen können unmittelbar umgesetzt werden. Aber wir haben nie aus den Augen verloren, was aus Sicht unserer Mieter besonders wünschenswert und auch zeitnah zu verwirklichen ist“, so Heinz-Joachim Westphal, Vorstand der ›Wiederaufbau‹.
Der Maßnahmenkatalog als Fahrplan
Die letzten Monate haben sich die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter intensiv mit den genannten Kritikpunkten und Anregungen beschäftigt und einen umfangreichen Maßnahmenkatalog entwickelt. Sofern die Wünsche und Vorschläge als technisch möglich und auch wirtschaftlich sinnvoll eingeschätzt werden, geht es Zug um Zug in die Umsetzung.
Vorstandskollege Torsten Böttcher ergänzt: „Der Lockdown im März und April führte auch bei uns im Unternehmen dazu, dass wir in dieser besonderen Zeit den einen oder anderen Punkt auf unserer Liste nicht wie ursprünglich geplant angehen konnten. Aber wir haben schnell reagiert und bei Dingen, die ohnehin mehr Planungsvorlauf bedürfen, vorbereitende Maßnahmen ergriffen. Mittlerweile sind aber schon einige Hinweise und Wünsche in die Tat umgesetzt.“ Hierbei sind Kleinmaßnahmen gemeint, die sich relativ schnell und einfach realisieren ließen. Lampe zu dunkel in der Tiefgarage oder im Keller? Neue Lampe mit mehr Lux wird angebracht. Strauch ist zu üppig und nimmt das Sonnenlicht? Unsere Außenanlagenpfleger bedenken das beim nächsten Rundgang mit. Kein Platz zum Abstellen von Fahrrädern vor dem Haus? Es wird geprüft, ob das Aufstellen eines weiteren Radbügels machbar ist. Diese und noch viele weitere Ideen und Hinweise arbeiten die Kollegen kontinuierlich ab.
Einen größeren Planungsvorlauf benötigen beispielsweise Veränderungen der örtlichen Parkplatzsituation oder baulichen Gegebenheiten in der Wohnung, wie den Austausch von älteren in neuere Fenster, einen frischen Farbanstrich im Treppenhaus oder der Außenfassade oder aber auch der Wunsch nach neuen Bädern. Auch dies waren zahlreiche Hinweise, die die Genossenschaft über die Mieterbefragung erreichten.
Auch Steine brauchen Pflege
Doch wie geht die ›Wiederaufbau‹ eigentlich mit Großmaßnahmen um? Böttcher: „Damit wir nicht „mal hier und mal dort“ beispielsweise ein Bad modernisieren oder nur ein Balkongeländer einer Wohnung tauschen, auch nicht nach einer großen Mieterbefragung, hilft uns ein Portfoliomanagement-System dabei zukünftige (Groß-)Baustellen ausfindig zu machen. Darin sind alle technischen Daten des ›Wiederaufbau‹-Bestands detailliert erfasst. Wie alt ist das Objekt? Wie ist es bewertet? Wann wurde was gemacht? Diese Daten werden genutzt, um das Investitionsbudget am besten einzusetzen. Es wird dabei nicht nur auf technische, sondern auch auf die wohnungswirtschaftlichen Aspekte Rücksicht genommen. Weist ein Quartier zum Beispiel erhöhten Leerstand auf, bietet sich eine Baumaßnahme besonders an.“
Langfristige Vorbereitung und offener Umgang im Vorfeld
„Die Hinweise größeren Ausmaßes (Fenster, Bad, Balkon, Fassade, Dach etc.), die uns über die Mieterbefragung erreichten, werden also detailliert und systematisch in den Gesamtsanierungsplan integriert. Der ›Wiederaufbau‹ ist zum Wohle der Mieter daran gelegen, möglichst alles hintereinander weg an einem Gebäude zu erledigen. Denn wenn man alles in einem Rutsch macht, brauchen die Mieter nach dem Projekt im besten Fall zwanzig Jahre nicht mehr mit umfassenden Handwerkerbesuchen rechnen“, so Westphal auf die Frage, wie mit den Hinweisen aus der Mieterbefragung umgegangen wurde, die eindeutig nicht im Schnellgang zu erledigen sind. Der Start eines größeren Bauprozesses kann also nicht unmittelbar erfolgen, sondern bedarf mehr Vorlaufzeit.
Für ein erfolgreiches Projekt braucht es ein gutes Team
Ein Projektteam einer großen Sanierungsmaßnahme besteht in der Regel aus Wohnungsmanager, Bauleiter und kaufmännischem bzw. technischem Projektleiter. Sie begehen den Bestand und prüfen auch, was innerhalb der nächsten Jahre in Angriff zu nehmen wäre. Kleinere Maßnahmen wickelt das Wohnungsmanagement in Rücksprache mit dem internen technischen Bereich und den Handwerkspartnern direkt ab.